Что происходит с рынком недвижимости Торонто сегодня, и что ожидать в ближайшее время? 

 

Советы профессионала. Итак, что происходит с рынком недвижимости Торонто сегодня, и что ожидать в ближайшее время? Этот вопрос сегодня интересует многих. Безусловно, кризис экономики, вызванный эпидемией COVID-19,  не может не сказаться на рынке недвижимости. В этой статье, основываясь на статистике прошлых лет, анализе сегодняшней ситуации  и своем многолетнем  опыте  в области инвестиций в недвижимость, я попытаюсь спрогнозировать, что ждет рынок недвижимости Торонто в ближайшем будущем.

 

За последние 20 лет мы имели  пять кризисов,  приводивших к рецессии в экономике. Это 1981 год – так называемая энергетическая рецессия, приведшая к тому, что инфляция стала измеряться двухзначными цифрами. 
Далее рецессия  1990 года – известная как Gulf War Recession,  приведшая к  потере огромного количества рабочих мест.

 

За этим последовал кризис 2001 года – так называемая 911 Recession, толчком к которой послужила террористическая атака на  «башни-близнецы» Всемирного торгового центра в Нью-Йорке.  Далее 2009 год – Subprime Recession,  приведшая к краху  финансовой системы США и обрушению биржи, и, наконец, 2020 год - сегодняшний кризис, вызванный эпидемией  COVID-19 . 

Как вы видите,  цикличность рецессий - около 10 лет. Все эти рецессии были абсолютно разные по своему происхождению, но есть и объединяющие их факторы.   

Во-первых, все они случались в тот момент, когда экономика подходила к черте, за которой в скором времени должен был начаться затяжной экономический кризис, и в итоге выводили экономику к новому бурному росту. Для этого в 1981 году потребовалось  16 месяцев, в 1990 и 2001 годах  - около года, в 2009-м - почти 2 года. Во-вторых, во всех случаях правительство принимало своевременные меры для спасения экономики и поддержки людей.  

Основными рычагами воздействия является вливание в экономику  большого количества денег, то есть включается печатный станок, сильно уменьшается процентная ставка кредитования,  бизнесы и граждане получают существенную финансовую помощь.  Это происходило во всех предыдущих четырех случаях,  это же мы видим и сегодня.

Что происходит далее?  Во время кризиса производство снижается и значительно уменьшается количество произведенных товаров,  а денежная масса постепенно  увеличивается, что неминуемо приводит к раскачиванию инфляции и сильному подорожанию товаров. Далее находящаяся на руках денежная масса и дешевое кредитование стимулируют спрос, и производители  начинают производить больше товаров, появляются новые рабочие места, и экономика выходит из кризиса. Причем не просто восстанавливается,  а делает очень существенный скачок вверх, и уже через год-два выходит на показатели валового продукта, превышающие докризисные. 

Вот только цены уже не могут вернуться к прежним, так как влитые в экономику деньги изъять назад уже невозможно. Все предыдущие кризисы,  несмотря на различные причины их возникновения, приводили к абсолютно идентичным последствиям – поднятие цен  и переход экономики от рецессии к бурному росту.  Нет никаких причин сомневаться в том, что и  в этот раз сценарий развития событий будет тот же. 

Сейчас лишь трудно предсказать, когда это произойдет, но, учитывая ожидаемую массовую вакцинацию и появление лекарств, способных минимизировать летальные случаи болезни, скорее всего, перелом произойдет уже к лету.
Теперь давайте  рассмотрим  перспективу развития рынка кондоминиумов  Торонто на фоне кризиса, связанного с эпидемией коронавируса. 

До начала эпидемии  нехватка квартир находилась на уровне  20.000 единиц в год, темпы развития города и прироста населения в последние годы привели к тому, что даже существенное наращивание темпов строительства, которое мы видели  последние два года, максимум что могло сделать - это удерживать нехватку квартир на том же уровне. Ни о каком сокращении этой нехватки в ближайшем будущем не могло даже быть и речи. 

Аналитические расчеты показывали, что при благоприятном стечении обстоятельств  нехватку можно будет  уменьшить до 10.000 квартир в год к 2030-2035 годам, вместо этого мы получили то, что из планируемых к выходу в продажу  новых проектов в этом году  в продажу вышла лишь  половина из них, многие проекты отложены до лучших времен, так как девелоперы не решаются продавать квартиры в тот момент, когда стоимость строительства растет каждый день.  

 

В сегодняшней ситуации вероятность продать проект, а потом столкнуться с тем, что построить его будет себе в убыток - очень велика. Соответственно, девелоперы пачками откладывают проекты. Если вовремя не  начать строить, то через 4-5 лет - а это средний срок строительства многоквартирного дома - мы неминуемо сталкиваемся с малым количеством окончаний проектов и,  соответственно с нехваткой квартир. Именно это мы видим сегодня. 

Правительство Канады только что существенно увеличило квоты на иммиграцию, и в следующие 3 года  только в Торонто должно въехать более полумиллиона новых иммигрантов,  и это без учета студентов и людей, въезжающих в страну по рабочим визам. 

Кроме этого, многие аналитики также предсказывают, что в следующие 3 года в Канаду вернутся более миллиона канадских граждан, ранее проживавших за рубежом. Сейчас наибольшее количество канадских граждан, проживающих за границей, сосредоточено в трех странах. Это США, Гонконг и Великобритания. Уровень жизни в этих странах существенно снижается, и по прогнозам эта тенденция продолжится, подталкивая многих канадцев вернуться назад на родину. 

Расчеты прошлых лет никак не учитывали столь масштабного увеличения населения, так что  нехватка недвижимости прошлых лет уже в  скором будущем  покажется нам  мелочью. Существенное подорожание себестоимости строительства и спрос, который, по оценкам специалистов, должен вернуться моментально по окончанию пандемии, неминуемо приведет к очередному сильному росту цен на недвижимость Большого Торонто.

Почему именно квартиры? Дело в том, что за последний год квартиры практически не выросли в цене, а в некоторых районах города даже немного просели. Недвижимость категории freehold за тот же период времени очень сильно подорожала, в итоге разрыв  между ценами на квартиры и дома  превысил даже показатели 2017-го. Обычно, когда разрыв в ценах достигает такого дисбаланса, происходит переориентация  спроса в сторону квартир. Кроме этого, то огромное количество иммигрантов, которое Канада планирует принять в следующие три года - это потенциальные покупатели именно квартир, так как это наиболее доступный в ценовом варианте сегмент рынка.

По моему мнению,  рост цен на квартиры  начнется уже  в 2021 году,  и последующие 2-3 года  подорожание в этом сегменте недвижимости будет очень существенным. Многие посмеивались над   моими прогнозами пятилетней давности, когда я говорил, что  цены в даунтауне  скоро доберутся  до  1000 долларов за кв. фут площади.  Прошло всего 5 лет - и цена в 1300 долларов за кв. фут в даунтауне Торонто стала уже нормой. 

В канун наступающего нового года я не побоюсь сделать свой  очередной долгосрочный прогноз: я считаю,  что уже в следующие 5-6 лет цены на квартиры доберутся до отметки в 2000 за квадратный фут. Так что ни инвесторам, ни покупающим для себя не стоит откладывать покупку,  кризис - это самое лучшее время для инвестиций подобного рода. На стабильном рынке можно неплохо зарабатывать, но действительно большие деньги делаются именно в кризисные моменты,  рынок ценных бумаг наглядно продемонстрировал нам это в марте-июне уходящего года. В 2021 году - очередь за кондоминиумами.

Со своей стороны профессиональная команда компании Right At Home Realty Investments Group, включающая в себя опытных агентов по недвижимости, моргидж-брокеров, юристов и экономистов,  всегда будет стоять на страже того, чтобы ваши инвестиции были безопасны и приносили максимальную доходность. 

Желаю всем отличных новогодних праздников, успешного 2021 года, ну и, конечно, не болеть коронавирусом, как и, впрочем,  ничем другим.

 

Maxim Baginskiy  
Broker of Record / Investment Advisor
416-832-8343 

contact@newGTAcondos.com 
www.newGTAcondos.com  

YouTube: new GTA сondos  
Facebook: newGTAcondos